Покупка вторичного жилья нынче представляет собой серьезное испытание для граждан России. Даже после подписания договора может возникнуть угроза потерять как квартиру, так и деньги, что связано с так называемыми «бабушкиными схемами». Вадим Шабалин, кандидат юридических наук, высококлассный юрист в области недвижимости и автор книг о сделках с недвижимостью, дал интервью KP.RU, в котором рассказал, как психиатрическое освидетельствование может помочь избежать неприятностей при приобретении жилья.
По его словам, речь не идет о справках из психиатрических и наркологических диспансеров, хотя они тоже могут оказаться полезными. Важно провести освидетельствование продавца в специализированном государственном психиатрическом учреждении, подобном институту Сербского в Москве или его региональным аналогам. Заключение таких учреждений о «сделкоспособности» продавца значительно усложняет возможность оспаривания его дееспособности в суде.
Стоит отметить, что эта проблема стала особенно актуальной после случая с квартирой Ларисы Долиной, когда Верховный суд 16 декабря 2025 года восстановил права добросовестной покупательницы Полины Лурье.
Вопрос-ответ
Каким образом психиатрическое освидетельствование продавца может повлиять на сделку с недвижимостью?
Освидетельствование в специализированном государственном учреждении о дееспособности продавца может служить дополнительной гарантией для покупателя: наличие заключения о «сделкоспособности» затрудняет последующий спор о дееспособности продавца в суде и снижает риск признания сделки недействительной или оспоримой. Однако такое освидетельствование не является обязательным по закону и должно сочетаться с обычными механизмами проверки титула, правоустанавливающих документов и поиска рисков «бабушкиных схем».
Как проверить риски мошенничества при покупке вторичного жилья?
Рекомендации: аудит документов на право собственности; проверка истории сделок по объекту; запрос выписок из ЕГРН и архивов Росреестра; анализ реестровых ограничений и обременений; инспекция продавца на предмет наличия сомнений в дееспособности; рассмотрение возможности прохождения освидетельствования в госучреждении как дополнительного элемента проверки. Также полезно привлечь юриста по недвижимости и, при необходимости, независимого оценщика.
Когда имеет смысл рассмотреть освидетельствование продавца в психиатрическом учреждении?
Если у покупателя возникают сомнения по дееспособности продавца или риск мошеннических действий, а стандартные проверки не дают полной уверенности; освидетельствование может служить альтернативой или дополнением к существующим гарантиям. Важно понимать, что данный шаг может усложнить оспаривание дееспособности в суде и не является запланированной или обязательной процедурой; решение о его проведении должно приниматься в рамках консультации с юристом и с согласованием сторон сделки.
Какие примеры судебной практики и случаев усилили внимание к этому вопросу?
Указание на недавний случай с квартирой Ларисы Долиной, где Верховный суд восстановил права добросовестной покупательницы Полины Лурье, иллюстрирует усиливающееся внимание к рискам дееспособности продавца и важности комплексной проверки. Это подталкивает к поиску дополнительных гарантий и возможного рассмотрения освидетельствования как части «пакета» проверок перед заключением сделки.